Bãi bỏ khung giá đất, sửa luật định giá đất theo thị trường

Bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường. Sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất (quy định tại Nghị định) và nội dung, nguyên tắc ưu tiên khi áp dụng các phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Đây là thông tin được Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lê Minh Ngân đưa ra tại Hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững” mới đây. 

Về định giá đất sẽ hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất (quy định tại Nghị định) và nội dung, điều kiện áp dụng, nguyên tắc ưu tiên khi áp dụng các phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tiễn (Ảnh: Hoàng Hà)

Bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất. 

Cũng theo lãnh đạo Bộ TN&MT, sẽ quy định tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất

HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Bên cạnh đó, quy định phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện

Quy định bổ sung chế tài xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.

Ngoài ra, sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất (quy định tại Nghị định) và nội dung, điều kiện áp dụng, nguyên tắc ưu tiên khi áp dụng các phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tiễn của Việt Nam.

Về tổ chức thực hiện, Thứ trưởng cho biết, cần thực hiện nghiêm các quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.  Trong đó, việc xác định giá đất cụ thể phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường.

Thứ trưởng cũng nhấn mạnh việc công bố công khai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các dự án đã được phê duyệt theo quy định để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền.

Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất tại các địa phương; nâng cao năng lực của hệ thống tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất; tổ chức tuyên truyền, nâng cao nhận thức cộng đồng; tập huấn, nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ về đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất.

Giá đất thấp hơn nhiều với giá trên thị trường

Trước đó, tại Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” của T.Ư chỉ ra rằng, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.

Quy định tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất (Ảnh: Lê Anh Dũng)

Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa thể xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, cũng chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất.

Cụ thể, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Ngoài ra, Nghị quyết 18 cũng yêu cầu có cơ chế nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Bên cạnh đó, bổ sung, hoàn thiện các quy định nhằm bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...

Nhìn nhận từ thực tế thị trường bất động sản thời gian qua, chuyên gia bất động sản đánh giá, sau cơn sốt đất giá đất đã thiết lập mặt bằng giá đất mới mà bảng giá đất vẫn lẹt đẹt. 

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bảng giá đất mới nhất tại các địa phương có hiệu lực trong 5 năm từ 2020-2024. Tuy nhiên, bảng giá đất bị ràng buộc do quy chế khung giá bảng giá nên không thực hiện được đúng nguyên tắc là giá đất phù hợp với giá thị trường vì bị hạn chế bởi khung ở trên. Bảng giá không thoát ra được cơ chế đó. 

Thực tế, địa phương được cho phép hàng năm điều chỉnh bằng hệ số K nhưng theo ông Châu hệ số đó là áp dụng theo bảng giá đất thì cũng không đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Như tại TP.HCM, trong năm 2021, chỉ sau khoảng 1 tháng ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi. Nhưng khi áp dụng quyết định đó thì người dân không đồng thuận nên thành phố lại phải xem xét đề xuất lại tăng lên hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp cho thấy khung giá đất, bảng giá đất là quá lạc hậu không phù hợp với cơ chế thị trường.

Tại Hà Nội, bảng giá đất mới có hiệu lực thi hành từ năm 2020, giá đất đô thị trong nội thành tối đa thuộc quận Hoàn Kiếm (phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ) có giá gần 188 triệu đồng/m2 thì thực tế thị trường hiện nay cho thấy việc tìm mua nhà 2 tỷ ở Hà Nội là rất khó khăn. Bảng giá đất vừa mới được ban hành đã trở nên lạc hậu với thị trường.

Khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể.

Khung giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, tiền thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất...

Hiện nay, khung giá đất được áp dụng theo quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP.

Hóng phương án mới

Abolish the land price bracket and stipulate a land price list suitable to the market. Amending and supplementing land valuation methods (specified in the Decree) and priority content and principles when applying land valuation methods to suit Vietnam's practice.
This is information given by Deputy Minister of Natural Resources and Environment (MONRE) Le Minh Ngan at the recent conference "Developing a safe, healthy and sustainable real estate market".

Regarding land valuation, regulations on land pricing principles will be completed in accordance with market principles; perfecting and supplementing the principle of ensuring the independence of professional expertise, honesty and objectivity of land valuation results between the valuation agency, the appraisal agency and the deciding agency.


Amending and supplementing land valuation methods (specified in the Decree) and content, application conditions, priority principles when applying land valuation methods to suit reality (Photo: Hoang Ha) )
Remove the land price bracket and stipulate the land price list suitable to the market; flexibility in adjusting the land price list; simplify the process of adjusting land price list.

Also according to the leader of the Ministry of Natural Resources and Environment, will stipulate criteria and procedures for checking and monitoring localities in building land price lists.

Provincial People's Councils decide, inspect and supervise the implementation of land prices.

In addition, the regulation decentralizes the district-level People's Committee to decide on specific land prices for cases under the authority to decide on land recovery of the district-level People's Committees.

Additional regulations on sanctions to handle the responsibilities of consultancy organizations on land price determination for land valuation results that do not ensure truthfulness and objectivity.

In addition, amending and supplementing the land valuation method (specified in the Decree) and the content, application conditions, and priority principles when applying land valuation methods to suit the practice of Vietnam. Male.

Regarding the organization of implementation, the Deputy Minister said that it is necessary to strictly comply with the provisions of the Land Law and its guiding documents. In particular, the determination of a specific land price must be based on the principles of land valuation specified in Article 112 of the Land Law, the land valuation method and the results of summarizing and analyzing information about the land parcel and land price. market.

The Deputy Minister also emphasized the public announcement of land use master plans and plans; approved projects according to regulations so that people can understand clearly, avoid being exploited by speculators to inflate prices and push up land prices.

Strengthen the inspection and inspection of land use right auctions and land valuation in localities; improve the capacity of the system to organize the auction of land use rights and land valuation; organize propaganda and raise public awareness; training and improving expertise in land use right auction and land valuation.

Land price is much lower than market price

Previously, in Resolution 18-NQ/TW on "Continuing to renovate and perfect institutions and policies, improve the effectiveness and efficiency of land management and use, creating a driving force to turn our country into a developed country." "High-income development" of the Central Government pointed out that the current financial policy in the land sector has not really encouraged the economical, efficient and sustainable use of land. The methods of valuation and auction of land use rights are still inadequate and not consistent with reality.


Regulations on criteria and procedures for inspection and supervision of localities in the development of land price lists. Provincial People's Councils decide, inspect and supervise the implementation of land prices (Photo: Le Anh Dung)
The determined land price is usually much lower than the market price of land. It is not possible to thoroughly handle the situation of land price difference in bordering localities, nor has there been a sanction to handle violations in land price determination and land use right auction.

In order to improve the land price determination mechanism in the coming period, Resolution 18 sets out a remarkable solution that is to remove the land price bracket.

Specifically, there are mechanisms and methods to determine land prices according to market principles.

At the same time, stipulate the functions, tasks and responsibilities of the agency in charge of determining land prices. In which, the Central Government sets up criteria and procedures for checking and supervising localities in building land price lists. Provincial People's Councils decide, inspect and supervise the implementation of land prices.

In addition, Resolution 18 also requires a mechanism to improve the quality of land valuation, ensure the independence of the land price appraisal council, the capacity of the consulting organization to determine the land price, the capacity and Ethics of appraisers.

In addition, supplement and complete regulations to ensure publicity and transparency such as: Publicizing land prices, forcing transactions through trading floors, paying via banks, not using cash; strictly handle violations...

Seeing from the reality of the real estate market over the past time, real estate experts assessed that, after the land price fever, a new land price level has been established, but the land price list is still flat.

According to Mr. Le Hoang Chau - Chairman of Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), the latest land price list in localities is valid for 5 years from 2020-2024. However, the land price list is bound by regional regulations

Price list price should not be implemented properly the principle that the land price is consistent with the market price because it is limited by the framework above. The price list does not escape that mechanism.

In fact, the locality is allowed to adjust annually by the K coefficient, but according to Mr. Chau, the coefficient applied according to the land price list does not meet the needs of the people.

As in Ho Chi Minh City, in 2021, after only about 1 month, the land price adjustment coefficient will be issued to prepare compensation, support and resettlement plans to consult people whose land has been recovered. But when applying that decision, the people did not agree, so the city had to consider and propose to increase the adjustment coefficient of agricultural land prices, showing that the land price bracket and land price list are too outdated and not suitable for the local population. market mechanism.

In Hanoi, the new land price list takes effect from 2020, the maximum urban land price in the inner city of Hoan Kiem district (Hang Ngang, Hang Dao, Le Thai To streets) is nearly 188 million VND/m2. The reality of the current market shows that it is very difficult to find a house of 2 billion in Hanoi. The newly issued land price list has become outdated with the market.

The land price bracket is the Government's regulations that determine the minimum to maximum land price for each specific type of land.

The land price bracket is the basis for the provincial People's Committee as a basis for building and announcing the land price list in each locality to be applied to collect land use levy, land rent, calculate property value when allocating land, and land use tax. land use and land use right transfer tax...

Currently, the land price bracket is applied according to the provisions of Decree 96/2019/ND-CP.

* Nguồn

Post a Comment

Mới hơn Cũ hơn